国家目前法律政策下的生态祖传家园建立思路

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2022/2/5简要记录

1.1 先和政府打报告，经过允许，商量好。
1.2 项目书
用政府偏好的语言，当地的发展方向。

"我们来想投资。农场也好，康养也好。想帮家乡发展。投资多少钱，看政府欢迎程度。"

乡镇府领导，就是领导，不受上面管。
有背景，有资金

2 . 找分布式的有宅基地的土地，而且是空心村。
西部有很多空心村，发展会轻松。
土地回到了村镇。
集中式的土地，则谈点状供地。（可以挪指标)

分布式管理用房（宅基地，即建设用地）

3 .
和当地成立 专业合作社，由本地农人参与的合作社(5个当地农民）
或者公益组织。

4 . 关于最关键的建设用地或宅基地：
创业园区，引入合作方，创业人，宅基地50年，
宅基地的 50年的合作经营权（有房子有土地)，耕地30年。

农业管理设施用房，不太靠谱，期限短，不能生活。

5 . 其他
政策补贴，事后给，而不是事前给钱
地方情况不同。
补贴，扶持。

背景: 村委会，股份经济合作社(建设用地)。

参考有苏老师的课程内容，中国的土地森林法律

前言

家园的房子是在家园土地上，可能位于中间，也可能位于围篱边缘处。
与通常农村的宅基地集中在一起，土地在村庄之外不同。
这样有特定的原因如避免受外界信息场影响，对家园主人形成保护，一直生活在爱的空间能量场中。而且天然就是一个确保家园食物产出质量的措施，没人会在自己"家"里或周围施化肥农药除草剂等。

建立家园对生态环境，对自己，对周围的人和国家，都有益处。然而在当前的国家法律政策下，如何落地，需要谨慎，了解法律和政策，与当地农民、政府处理好关系。

两种具体方案

A. 租地

和当地政府(村、镇)签下较长时间的租赁合同
跟村的经济合作社签订相关的协议

B. 立项

立项，与乡村政府融合，在不影响家园正常生活建设的前提下，达成共识，成为其业绩，获得政策红利与各部门补贴。目前政府偏好绿色、生态、永续的项目。麻烦，但是相对来说家园的合法性得到较长时间保证，不会随意拆迁。

需要

1. 多规合一方案，通过镇政府的镇长和书记，协调上级，农业农村局，自然资源规划局，旅游委，教委，科委。
   政策补贴：基础建设：上下水、取暖、厕所、园林绿化、停车场
2. 整村顶层设计策划：具体蓝图指导，例如生态永续、森林康养等，
   核心思想： 经济首先是绿色的可循环；其次农业和农民的发展
   可以组织老师讲课，例如传统文化，振兴带动乡村。
   村委会提供房子和地，志同道合的建设团队提供策划、方案和建设。

达成

一群人守护了这样一片绿水青山，一片与大自然和谐共处的家园，幸福生活。

土地法律常识

获得耕地和集体建设用地：
一类是国家所有，一类是集体所有。

宅基地 ，集体建设用地，耕地，三权分离，宅基地是所有权， 资格权和经营权的分离，耕地是所有权 ，承包权和经营权的分离。集体建设用地是所有权和经营权的一个分离，一般现在的集体建设用地都在集体手里。

宅基地的数量远远大于了集体建设用地里头的商业用地如学校、工厂。

每个乡镇都有自己的这个集体建设用地的指标握在手里，他们会根据需要大量的发展，比方说需要这个产业用地，需要集体建设用地，需要旅游用地，需要设施用地，设施用地是耕地的，旅游用地是山地的，集体建设用地的指标儿是属于在村儿里，可以调。

长期使用的合法手续

合法手续：农村产权交易所，市农担和市农投。
要想签订50年，要由组织跟村的经济合作社签订相关的协议，土地经营流转协议，一般的协议的话都是50年，因为现在的企业就是商业，就是企业去注册，工商注册是50年。除了跟股份经济合作社签协议之外，还有一条政策可以跟股份经济合作社成立股份公司，外来的企业，可以超过51%
从村到镇到区，然后再到农村产权交易所的各地的办事处，去办理这种农村产权交易的鉴证，可以办理相关的贷款的，跟这个房地产的产权证贷款有一定的区别，得是经营性质的。

夏友聚落建立思路概述

土地采用林地或者一般农用地，避免基本农田性质的土地。

具体落地，确保长期稳定持有，一种是采用农用设施用地，面积较小，各地规定不同。一种是通过点状供地政策，获取建设用地指标，可确保长期的合法性。

理想的个人情况

对个人而言，比较好的方式是半农半X，在家园获得健康、幸福和不被打断的沉思时间，同时远程工作获得收入。
其次是专心建立家园，通过农产品和衍生品销售获得可持续收入。

现实情况

当前国家政策下

现实情况： 1. 空心村，很多地没人种。 2. 老龄化， 年轻农村人都要去城市。 3. 都是农药化肥除草剂，粮食蔬果没味道 4. 没有人愿意到乡村来，因为优质教育、赚钱工作等不在乡村。

国家关心： 1. 有人来搞生态种植技术，提升食物粮食品质 2. 帮助现有村民致富，但是现有村委没这能力 3. 改变政策吸引城市里有知识和情怀的人来乡村定居，并帮助当地村民一起发展经济。

一般认知： 林地经济林不是耕地，不能产出粮食，不受补贴。

普遍缺乏认知： 生态知识，多样性种植和储水池塘，对土壤储水到气候变化的积极影响； 多样性种植的收获和销售如何处理？

夏友优势： 1. 有热情接触土地 2. 生态自然农法技术的学习 3. 普通阶层为主，熟悉现代科技工具如互联网、手机、电商、瑜伽、中医、传统文化、身心疗愈等

夏友建立的家园优势： 1. 多样性和储水景观的分布多时，自然解决土壤肥沃，土壤储水，气候变化，自然灾害问题。 2. 产出的高品质食物可以通过电商销售给周边城市居民 3. 建立无化肥农药除草剂的种植之后，对周边农民起示范作用，进而逐渐带领周边一起发展。

聚落的优势： 1. 分布式的储水景观保护和建立大范围健康生态环境。 2. 搜集各个家园的高品质产出食物等，统一支持到当地周边城市居民的健康。 3. 夏友的合作，互相学习，定期工作坊学习，生态技术，健康等等，并带动周边村民一起学习提升。例如零污染生活方式，多样性种植，教会开电商微店，或统一销售等。4. 集体聚会的地点，可以开民宿等吸引周边来体验采摘等。

祖传家园聚落的可能思路

1. 到偏远没有人烟、没有村民的空心村建立祖传家园聚落， 可以建立相对规模大一些的聚落。内部实现自给自足和互助。对外提供保质期较长的农产品或加工品。

2. 现有城市郊区农村，在当地村跟股份经济合作社成立股份公司，并股，转移所有权给聚落组织者，建立聚落，建立少量示范家园，将传统文化与先进理念教给当地，例如电商农产品销售、瑜伽太极教授健康。其他交给农民学习后自己种300种混种。（因为国家的观念里认为地少人多，这个需要具体实际数据来确认）

15亩家园可以支持到至少10个人的饮食需求,而且是高质量品种繁多的食物，对健康及其有益。（国外资料里是14人).

家园是以家庭为单位的， 那么目前一个村子的以家庭为单位的平均土地是多少？这个需要考虑。 减去人员流失，是否足够周边城市的夏友加入进来成为新村民，并获得15亩土地，同时村民家庭本身也有15亩的土地， 夏友带动村民普及多样化种植，获得高品质食物。 然后以家庭为单位，统一由公司运输到50-100公里内的城市销售，村子获得利润，城里人获得健康。

夏友家园与现有农民土地区别

爱的能量空间(真实存在，很多人目前还不够敏感体会不到)，
无需费力的生态循环食物森林共生农业系统， 可以传承给子孙后代，
不被打断思考的生活方式(不被打断思考，会让你思考速度越来越快， 这个及其重要。)，
是无形与肉身层面获得永恒的基础。

关键点：

1. 集体建设用地有可能是在村子里，不一定
   要支持房子在土地上，村里的集体建设用地或房子可以用来作公共空间聚会如读书会，或接待来访者，也可后期作为工作坊学员的民宿住处。
2. 盈利周期可能很长，等土地恢复和植物长成，需要5,6年。土地的产出通过互联网微店等形式销售，或者距离城市近的话就提供自助采摘。
3. 不盈利则可以作为生物多样性保护的实验基地，不使用化肥农药除草剂的生态永续实验和示范点。
4. 法律、政策、当地法规，这三者都要分别去了解。
5. 空心村，没人的地方可以建立比较大的聚落，城市郊区，人口较多的农村则适宜很小规模的聚落。对于空心村的废弃房屋的低成本再利用需要注意。
6. 了解当地农村的特点，是偏向旅游，偏向农产品、偏向生态，偏向森林康养，根据特点进行建设，顾及到聚落家园自身的可持续性。 也可以建立瑜伽、生态建筑、生态永续种植等工作坊，输出健康方法和健康生态食物及民宿。需要有特色的输出，或者高品质的输出。
7. 如果是股份公司合作的形式，那么每个家园居家生活的私密性如何保证，如何有长时间不被打扰的思考时间，需要特别注意。政府补贴或者投资只用于公共区域和基础建设，基本不涉及到家园各自的建设。
8. 前期种植建立爱的能量空间是重点，植物的种类选择也很重要，选择当地适宜生长，而且是价格较高的农产品相对多种，其他就是果树、浆果灌木等。
9. 第一诉求是 土地的长期使用和上面建筑/看护房、树木、池塘等的合法性。其次再考虑补贴和商业等事物。

其他：

问题5：15亩土地上建看护房、300种植物种植有混合林果园，菜园花园，一个池塘，黏土房8平米，木屋15平米，这样的项目适合申请什么方向？需要找哪些部门立项，审批各项合法手续？
答：据我的经验应该是可以的，目前有点状供地政策和耕地设施用房政策，夏友的要求很低

问题6：确保房屋不被拆且合法，而且价格较低，是把相应面积转成建设用地好，还是申请大面积的看护房好？
答：耕地有设施用地政策，转建设用地有一定难度，还要看是在村里还是完全独立于外面，具体问题，要给我整体基本条件。

爱素简：
问题1.如果祖传家园项目立项就要突破现有的土地政策，我们可以先略过基本农田，以一般农田上为例，在上面300种多样性，挖池塘，建生态房。这样的项目可以在中国农村立项吗？
答：各地政策不一样，南方以浙江海南等省作为试点，会有很多政策宽松，但项目书要打动政府需要了解当地各级政府政策倾向，切记用政府的语言表达我们想要的。

Q:爱素简：我找的地在浙江宁波奉化地区，这里的山地林地或一般农田上每1公顷可以申请多少比例的农用设施房，不做地面硬化的那种。我想以"看护房兼工具房+生态浴室+生态厕所"，共申请80平方米的农用设施房，材料以木制，土袋，粘土，集装箱为主，其中生态浴室的造型会做成"鸟"的形状（是否有管制）。目前的政策是否可以正常申请这些需求，且不会被拆迁，具体需要什么流程。

A:
政策要到项目属地的上级单位一般乡镇政府规划部门咨询。

非房屋结构的房子，比如，圆形，穹顶房等，这样的四不像，不在建房管理范围内，大棚房不知道今天能不能在农场搞，小体型25平方以内的泥巴房，土袋房，富勒烯结构房，据我了解是可以建的，供你参考，不一定专业准确，以苏老师给你答复为为准。@爱素简

由于城市建设，政府做了土地置换，反而那么偏远的山区农村的田居然是不能动的基本农田，有些区域，是可以动的一般农田，这个信息要去跑农业局，资料在农业局里

可以建在田里，而不能动山里的土

桔子妈：共有200多亩的生态果园，1万多亩的山林，山泉水直接从高山上直流而下从不断流。去年已经立项开始整合，但是对于村民，村集体，企业投资人 ，创业者之间如何分利，一直没有一个好的方案，期待老师能给予指点并服务。
答：建议保底加无风险分红，最好能明确数目村民短期和长期利益保障，回收农产品，不建议租地​。

建立聚落步骤

制定总体计划
确认当地政策

1. 确定土地性质，避开基本农田（通过政府官网和当地村委、镇等)
2. 选择和了解土地，实地测量，划分边界，评估划分方案。(使用土流网的app测亩仪,沿着土地边界走一圈即可)
3. 评估土地上的经济作物的价格和数量，估算赔偿金。
4. 修路、水电基础建设的考虑
5. 公共区域考虑
6. 设置公开招募居民条件
7. 每个人的资金和可持续收入考量
8. 公开招募

签订协议
与村委或镇政府签订合同
总体规划更新

一个具体实例

生态祖传家园聚落构建步骤1.0:
0. 找到土地，确定土地性质。
1. 和政府沟通，再次确认，等待政府发苗木价格表和地形图，以及土地性质发过来。
2. 确定好边界，作出X户左右的边界, 评估树木的总数量和价格，得出基本预算, 写个说明。
3. 确定公布的招募信息范围，和镇政府进行沟通。
4. 发布公开招募书， 除了土地信息外，还要有基本要求如不杀生。
5. 确定意向人群，土地考察。
6. 确定邻居名单， 签订内部合作协议，开设公共账号，支付联名意向金。
7. 和政府确认最终意向和土地边界及面积，由政府出面向村民进行土地募集。
8. 确定土地价格和大致完成时间。得出更具体的预算和费用。
9. 和政府签订最终使用权至少20年的合同，到期优先续租。
10. 所有确定邻居一起付款，签订合同。

补充QA: （与政府再次沟通时确认）
1. 每块土地上养鸡、天鹅、山羊、小 马、刺猬、孔雀和鸽子，每种2种，作为家养宠物是否可行？
2. 未来孩子教育等如何处理？

注意事项：
1. 基本农田转成一般农田和林地的难度会大一些。
2. 一般田地转林地。在项目推动过程中，尽量转。
3. 政府的要拆迁的建设用地，是否需要保留下来供家园做公共区域？
4. 边界上的房屋是民房还是设施用地？
5. 前期租用村的民屋作为公共区域和志愿者住处。

部分信息记录

农村产权交易所
农村产权交易鉴证

村的股份经济合作社签订合同
通过镇里的经济发展办公室办理

尽量避免土地上有坟，
不要单独和农民签合同，要和政府签订。政府政策是倾斜于老百姓的。
农民打12345可以投诉，因为农民是弱势群体。

家园的叫法可以按照政府补贴的方向去叫。
找政府去问民宿、教育方向的政策补贴。

民宿，
2个家庭建30亩的家庭农场。

耕地上设施用地的指标，镇政府可以给出指标。
尽量要点状供地的集体建设用地，是50年的。

申请补贴：
敲门砖的方案，
帮助了多少人，生态、永续、绿色等的发展

怎么赚钱？谁来投资

政府补贴；基金；个人投资

方向： 教育、民宿

签订协议需要寻找律师办理

宅基地超过50年，
立项，不建议单独和老百姓签。不建议私下操作，不利于拿到政府补贴

家园不需要在特别繁华的地方。
在宅基地上建房子，50年的经营权，
通过村集体签合同。 镇里就可以审批。

村子的大的方向和规划是改不了的。

集体建设用地：
公司拥有，转让时可以转让公司

设施用地政策，和各个地方去具体查。
跟着耕地走，至少有30年。
设施用地的房子作为生活，一定要和政府打听清楚。

祖传家园
点状供地指标，要和招商局、镇政府（镇长、书记)打听确定。
镇长、书记完全可以做主。

办理相关乡村产权证书
农村产权交易鉴证
50年甚至永久性，相当于大产权证书， 有融资的功能。

旅游委贷款，免息

建设用地：空间的建设用地