@zhongdao 2021-08-26T10:05:14.000000Z 字数 9625 阅读 2878

阿夏家园土地需求与事项

阿夏家园 注意事项

1. 前言

内容涉及较多，为了简单，只需要看前3章即可。

自助交流土地信息看第2章，土地需求看第3章“简化版土地需求”这一节即可。

后面内容供参考，用于记录相关经验和知识，可略过。

一张图弄明白农村土地“三权分置”
http://www.xinhuanet.com//politics/2016-11/01/c_129345942.htm

2. 自助土地供需信息

有生态环境爱好者个人，基于提高建设生态家园过程效率的考虑，编写了一个简单的生态家园土地供需信息表，土地提供者和生态家园建设者都可以填写，方便沟通土地供需信息，促成1公顷绿洲的建成。

这个表格可以单独转发，有的土地所有者不一定了解生态祖传家园的概念与设计，土地是否适合建造多个1公顷绿洲而连成社区，需要亲自联系，考察与核实。

https://shimo.im/sheets/pQQ6g6vxjPYy6DJk/ 《建设生态家园社区土地供需信息》，可复制链接后用石墨文档 App 或小程序打开

内容包括2部分，土地号召者或所有者的土地信息填写（土地提供信息），希望找到土地的夏友，填写表格的另外一个表单（土地需求信息），只需要点击切换表格下方的页即可。

image_1dijrig5qof93i6o841it41ecm9.png-11.6kB

土地的基本需求是近城市郊区、安静、有水源，坡度较缓，适合多个1公顷连片组成聚落或社区。土地上可以建房子、挖池塘、种树，有手机网络等。

山地可以基本符合法律，但是可以容纳的人较少，生活可能有一定的不方便。平地可以容纳的人多，生活方便，但是一般难以满足房屋或种树的需求。

考虑到各种细节，则更多。
下面是编写的理想土地需求的说明，可以供参考：

3. 简化版土地需求

【土地求租】
基本项：15亩地（土地性质非基本农田），有山，有山泉水或溪水，平坦地为佳，可建管理用生态小屋。海拔200米以上，靠山，朝阳。周边数公里距离内有空心村的房子可长租。通电通路通网。
加分项：1. 山谷走向合适能看到朝阳和夕阳，或者平缓的山顶 2. 不受公路噪声影响，没有大型输电塔，3. 类似的15亩地有多个且相连，村子的地主愿意以15亩为单元向外出租。4. 空心村的房子价格合适，且无需翻建
如有，请联系微信xinkongxing ，

本人用途：在15亩土地上构建300种植物的食物森林，以及包含池塘，花园，菜园的生态系统，作为自然农法果园与农场，进行生物多样性生态实验，同时过自给自足的田园生活。

若有读过鸣响雪松系列且有实现计划想加入的小伙伴也欢迎加入或提供土地信息。

3.1 一句话需求

土地的基本需求是近城市郊区、安静、有水源，坡度较缓，适合多个1公顷连片组成聚落或社区。土地上可以建房子、挖池塘、种树，有手机网络等。最好是靠近山。

未来或近期不会有高压电塔或主要飞机路线经过。

3.2 概述

林地或者荒地，至少60亩（每个家庭15亩，看加入家庭个数来最终决定，再附加一点公共面积如道路等)，荒山的话坡度相对缓和，可以长期承包或转租的非农田地，至少30年，按照法律规定可以最长到50或70年。因为属于环保造林性质，与政府或当地集体深入沟通争取优惠条件或政策。后期若有人加入，需要承租的土地会更多。
最好坐落在郊区，车程在3个小时之内。
在山谷之内，或者有其他如森林覆盖等可以屏蔽周边噪声或辐射。
有水源，通电，通手机网络。如果不能需要自己想办法提供自给的水，太阳能发电。手机网络是必须通的，联通或电信等至少有一个有稳定的网络连接支持。
周边非旅游开发区，也非化工或重工业地遗址，人相对较少。
初期土地周边有可以租用的宅基地或农家院，年租价格不高。
土地的性质和用途与村民，当地国土资源或林业部门沟通确认过其性质，可以建造75%面积的生态多样性的森林或果林（树木100种左右，总共植物超过300种)，余下可以挖池塘，建菜园花园，建小面积的管理用房，房子位于造林的中间。如果土地上已经有单一化品种的经济林，或苗圃园，可以一部分重新种是比较好的，或者是还没有种的林地。

周边环境问题：
周边田地或林地没有化肥农药。
已有的房子南北朝向。
附近没有高压电线塔或大型变电站等强电磁场。
附近晚上也没有闪光。（有些山高处有夜晚不停闪烁的强光)
夜晚上空没有飞机经过，也没有轰鸣声。

3.3 长期使用与独立平等关系

作为寻找土地的夏友，大部分关心的是，土地的长期使用权，并且具有法律保证。
家园是各自独立的，与商业或经济的关系是平行的。也就是不被商业所捆绑，有独立自主的土地和平等的合作关系。保护好家园的家庭属性，每個1公顷土地为家庭所拥有，这样才能保证健康、快乐的生活方式，不被外界干扰，可以沉浸在对大自然的观察和沉思中，利用建设、同时在数年的食物森林的建立过程中，形成纯净的空间，生长出来的食物品质也是最高的，对己对人都有益。对于需要可持续经济收入的人，然后再考虑谋生和商业对接，并且与商业保持距离。
对于有的土地所有者本身在经营生态农场或者生态基地，需要人手或者相关新生态技术的实现。对他们可能是回收一笔租金算冲抵一下投入。或者采用优势互换进行合作。比如用教育、食物森林技术等来合作。但是要注意保持1公顷土地的独立。合作的土地要放在家园之外的另外土地上进行。有的夏友有自己另外的收入，不需要再合作就可以谋生。有的夏友是全职投入的，需要收入，可能需要在土地所有者的土地上工作或者采用自己的特长进行合作。看各自的偏好，倾向于独立和清净，还是倾向于合作、雇佣后的持续收入。无论如何，基于能量场的原因，1公顷土地本身是家庭化的，采摘或者示范的食物森林土地建立要放在家园之外的共同或其他土地上进行。

具体是：
1.与土地所有者签订合同，承包下来，与土地的商业性质保持平行、独立、平等关系，避免成为附属的劳动力。
2.土地签了合同，规定好独立平等性。使用的公共建筑和道路等可以付费。
3. 不干涉夏友的建设生态森林的自由，也保护夏友的家庭隐私。
4. 即使建设初期，可以分开独立做饭吃饭、不在同一地区住宿，保持距离，不受土地上其他公共区域如农家乐游客等的能量影响。
5. 自己的食物森林建设设定围篱范围，其他人在受邀请的情况下才可以入内。
6. 商业方面也可以仔细考虑后再说，不能被商业条款所束缚。

生态祖传家园社区给对方带来的益处：
1. 家园可以带给当地的物种多样性的变化。（至少300种植物的生态系统）
2. 土壤变健康，空气、水、气候等变好。
3. 建成后更丰富的产出和生态环境,对周边也有帮助。
4. 夏友大多是朴门、自然农法的理论和实践者，遵循阿夏的生态原理，可以带来符合世界未来生态潮流的技术，起到探索和传播教育示范的作用。
5. 给当地空心村带来房租收入，夏友亲人过来也会形成人流和相应收益。
6. 家园的食物森林初步建设有一定成效后，可以商量或有偿协助对方建设一个非家园的食物森林。

所以集合起来应该是可以拿到比较优惠的价格。大家应该基本承受得起的。郊区和农村的土地和房租比城市要便宜不少的。目前很多空心村，地都每个人耕作，缺人，缺技术，更缺非常先进的生态技术。更不用说因为有人来了，对当地经济或收益也有助力。

现在是商业社会，想免费获得什么，一般会失去某种程度的自由。所以付费，得到土地使用权，建设家园。当然，如果创始人了解阿夏，那就更好了，沟通起来比较通畅，信任度比较高。
夏友可以自己组织社区的建立。本来就是1公顷土地，各自保持独立又与社区有一定程度的共识。大家内部好沟通，因为书上都有共识。

3.4 理想土地情况

更具体和理想的情况见下：
https://shimo.im/sheet/jSjuDfmfIHo8s3MO/RIDOC
或者下面表格

物理与自然特征	一般情况	作用
土地距离本地城市距离	具体城区20-50KM为佳，最多不超100KM	城市与家园往返方便，同时上班
四周有山		屏蔽城市辐射
山地/林地，荒山荒地等		价格便宜
海拔多少？		远离灰尘，确保身体大脑运转高效
周边田地或林地是否施化肥农药	最好没有化肥农药	避免周围污染传递
有山泉或溪水	有最好，无需打井	日常用水
山地坡度较缓，不超30度		可以种植，建设管理用房，挖池塘
坡度朝南，向阳，冬天温暖		朝北会冷
周边有空地		方便后继其他成员加入
林地是否有手机信号？是哪一家？电信联通移动？		方便远程通讯与工作
附近没有高压电线塔或变电站等强电磁场		无电磁辐射
周围100KM没有化工厂等污染源		无污染
上空无飞机飞行路线		晚上安静，且方便看星星
村子内有空闲房屋和宅基地转卖或租赁		方便初期建设住房
房子是否通水，通电，通网络		方便上网与远程工作
村集体户口是否可以加入并获得土地承包权		确保土地稳定
距离附近村子不超过20分钟走路		方便与村民沟通
村子距离交通要道较近，快递可以达到		方便快递与物流，未来的农产品销售
附近没有农家乐或旅游点		私密性，安静不吵闹，避免城市短暂人口带来垃圾和成为被参观对象

社会因素	一般情况	作用
土地转让者或村集体有人是阿夏读者	是最好	减少沟通成本
在国家的生态涵养或自然保护区内	在之内则最好	避免未来转做他用
未来相关土地规划中几乎不会被转做他用	最佳情况	规划层面避免征收
土地所有人/村集体是否了解土地流转政策及细则	了解最好	避免法律上的漏洞
土地所有人/村集体对土地流转及细则理解正确？	理解正确无偏差	确保无法律漏洞，合同有效
合同或权利可以转让50年		可以安心长期建设
是否可以支持请律师以及公证处公证	最好支持	通过仪式感加强对法律敬畏
当地生态林的要求及细则		是否有管理用房指标
是否支持生态林保护补贴或自然涵养补贴	有则好，无也无所谓
是否支持3%-5%的林地管理用房建设并合规审批	必须支持	不然无法居住到森林中间。
是否支持挖300平米池塘	需要支持	小型生态系统的一部分
是否支持林间空地种植谷物，花草，蔬菜	必须支持	食物来源,占1/4面积
是否支持种针叶林阔叶林，果树等等混合林	必须支持	森林防止辐射污染，净化空气，果实
未来土地政策私有化后优先卖给土地租赁者		以不超过周边100KM的平均土地价格，写入合同

4. 寻找土地概要

为了建设心中理想的阿夏家园，需要寻找15亩土地，如有脾气相投的邻居，可以一并寻找。

土地的寻找涉及如下几个要素：

土地规划；模型建立；各个分工；聘请律师；签署合同

输入：阿夏原书摘要，土地规格与设计
输出：当地土地政策细则说明，周边实地考察记录，签订合同
过程：查找信息，与人沟通，律师，考察
输出对象：家园所有成员，一致同意，合适地点，时间，金额

就经营权或承包权而言，对于不同类型的土地，
1. 要求不一样，对建筑的要求也不同。
2. 所有权不同，期限也不同。
3. 土地规划的变更也有待考虑。
4. 征收的赔偿也需考虑在内。
5. 周边农村和基础设施的考虑。
6. 周边居民的和谐相处。
7. 其他意外如法律政策变更等情况的考虑。

就土地本身的要求而言，则有许多细节：

这样的话，要建一个75%森林覆盖的生态家园,同时提供蔬菜水果粮食等作物，涉及到几个问题，
这块地属于什么性质，是否能建建筑，建什么样的建筑。
；是否能种树，是否能种果树，是否能种菜和花园；是否能挖一个维持生态微环境的池塘；是否能在空地上修一个占地面积1%的土路。

目前而看，可供选择的土地类型是林地，耕地，未利用土地:(荒地,荒山等)，其中林地的性价比最高。

5. 步骤

调查的内容和需要找的人：
看中一块地，要先了解这块地的土地性质。
到土地部门了解清楚当地政策上的方向指导，（有时网上可以搜到规划文件)
如果是林地，找相关林业部门（国土资源?)确认性质，租赁时长，林下经济支持的方向。
编写方案，符合当地村镇的方向，提交给镇政府，镇长一般就能拍板。

了解城市周边土地规划；出一份详细的规划说明。
家园建设在1公顷上种近3000或1000+棵树，符合生态标准，以生态林的定位去了解政策和与政府沟通。了解生态林，荒地，绿化的政策，种植标准，联系林业局，园林绿化等单位，找一位专家，申请生态林的指标，获得国家补助，包括打井，树苗，种子，每年每亩的奖励，生态科研奖励等等。尤其需要注意护林的工程设施是否可以建筑，并仔细研究法律和政府，当地进行密切沟通。
根据规划和各类土地流转网，多渠道途径查找适宜土地，必须经过多方（所有者，村集体，乡镇政府，国家)确认。
通知各位成员，确认土地，实地查看。
找律师公证，各位成员同时到场，准备好资金，一起签署合同。

6. 责任人要求

了解政府土地规划使用和政策，熟悉土地流转。
对于不同土地的具体细节了解，如林地耕地区别对建造种植的影响
具备良好的政府关系，符合国家政策，有政策支持，不会被二次征用
位于北京市区，有车有业余时间

7. 土地规划与租赁要求：

主要是寻找家园的1公顷土地，周边的可以对外租赁的农家院。
1. 北京六环之外，郊区50公里之内，特殊情况不超过80公里。
2. 土地有山有水，朝南向阳，山下有水，坡度较缓不超过30度，也可自己打井。根据成员人数, 具备相应人数*1公顷的可租用面积及公共面积。
3. 可以续租，并且没有占用或被国家规划的风险, 没有规划的公路经过，头顶没有飞机飞行路线经过。
4. 农用地或者林地均可。获得政府的林业用地资格和政策支持最好。
5. 租用时间以及续租合同确保总体时间达到40年及以上。
6. 确保周边土地有空地，可以让后继的跟随者加入。
7. 确保周边10-15分钟路程内有村庄，有相应人数的农家院可以租赁，可以收取快递。通水通电通网。
8. 符合风水基本要求，如朝向南，有水，风不很大，考虑冬天夏天的季节对土地的影响。
9. 最好和政府签，并获得各方支持，并将敲定的条件落在纸上。
10. 实地考察，谨慎对待第三方介入，了解纠纷。多渠道验证。
11. 了解当地的民风，取得村庄的信任。
土地要求：达成40年或以上续租的目标。

8. 寻找土地的讨论记录

得出结论，你要看过周边乡政府的土地文件，中国土地流转网的各地区价格，实际到各处勘察之后才能得出。
签合同时，签20年，再把后20年的价格也提前确定好，一次付清。变更就巨额惩罚赔款。同时法律公正。换村委或政府了，法律的合同是一直有效的。
找政府土地规划的人，了解清楚地域的使用和未来情况。找地时就考虑好哪一片。
事先找国土资源规划局的人，查查地区未来情况。
写好法律合同，赔偿金额足够高，那就再换个地呗。
成员都要是各行业的专家专业人士，一起解决综合性问题。
花几千元，请个律师，找个规划局的人，仔细阅读各个政府的土地政策。这些都要去做。
找律师咨询，怎么才能法律有效，公证处公证，起法律效应。
你说的都是前期没规划好后，后期产生的问题。我们讨论现实还没产生前，意象创造，在因上下重点功夫。
在事情发生前，考虑好所有的方面和细节，然后再出手。不然你就在各种没想到的结果上来回折腾。
如果是有现成的土地可以租，价格合适，最好。
如果是事前看好一块地，然后打算去租。
他们通常会参考周边的售出价格。
农民不知道自己的地出租是什么价格，会打听周边的人，避免周边有商业投资的地区，避免农民就地起价。
考虑周边的空地，留给后继的加入者。
北京的西北角，东南角的香河都可以考虑，
考虑飞机飞行路线，

image_1cv2qo6i2hs8h7g169rklv1shpp.png-271.3kB
给当地农民带来收入：房租，雇佣;
给当地政府带来业绩：生态;
给当地村长带来收益：入股
通过合作社（5个人，4个是农民户口）稳定土地所有权

9. 目前土地森林相关法律可行性调研

建生态家园涉及的土地森林法律
https://www.zybuluo.com/zhongdao/note/1315794

结论摘录如下：

目前土地管理执法执行情况

违法占地难逃“法眼”！只要占地动工，地表变化必被“天眼”监控
https://mp.weixin.qq.com/s/k_vVEJS7ZASnlJzaCBoFpg

注意！乱占耕地建房将被判刑
https://mp.weixin.qq.com/s/JaSY8Wy6i1dreI_8xbDxyA

优劣势对比表

粗略来看，林地的价格低，时间相对长，缺点是交通可能不方便。
耕地的约束会大，麻烦，建筑需要申请手续，原有房屋不能扩建或改变房屋，涉及的主管部门多，容易出现差错。
未利用地时间长，需要去开垦，野外，交通不方便的可能性相当大，建家园就需要就地取材。

林地的建筑考虑

第十八条森林经营单位在所经营的林地范围内修筑直接为林业生产服务的工程设施，需要占用林地的，由县级以上人民政府林业主管部门批准；修筑其他工程设施，需要将林地转为非林业建设用地的，必须依法办理建设用地审批手续。
　　前款所称直接为林业生产服务的工程设施是指：
　　（一）培育、生产种子、苗木的设施；
　　（二）贮存种子、苗木、木材的设施；
　　（三）集材道、运材道；
　　（四）林业科研、试验、示范基地；
　　（五）野生动植物保护、护林、森林病虫害防治、森林防火、木材检疫的设施；
　　（六）供水、供电、供热、供气、通讯基础设施。

承包经营期限

农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。

耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上地方人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过50年。

参考建议

耕地的价格比较贵，如果要租耕地，那么农地上盖房子，转建设用地需要审批，符合土地规划。

基于建设生态家园的全局考虑，就生态家园本身而言，我们重点关注下林地。
公共建筑部分可以租赁附近已有的农家院作为过渡或长期使用。

对于寻找土地的过程中，则有必要对三种类型的土地都进行调查和考察，了解实际当地的具体政策措施等等。

林地的定义则是最多70%的面积。所以生态家园的森林面积符合林地的要求，需要和律师及当地政府确认的一点是：这个70%覆盖是指均匀覆盖，还是可以留出空地来做其他生态用途，如菜园，花园，以及相应管理人员所居住的建筑。

无论如何，需要向林地的所有者咨询和申请,由县级以上人民政府林业主管部门批准。

另外，林地所有者是农民的话，如用材林是普通农民管控的林地，此类林地只要符合农村建房条件以及城乡规划，就可以申请建房，但需要经过相关林业部门的批准！

交通不方便则可以通过修建简易的道路，以及就地取材来解决，如建筑挖池塘后的土坯来建土房子。不允许的话可以建筑木房子，甚至像国外的一些生态家园一样，用树木长出一个房屋来。

所以可以在用材林、经济林里建阿夏家园，而且可以向相关单位申请建护林设施。

对于寻找土地者，可以按照如下步骤：
1. 查找当地土地规划，看土地类型。

然后，
2.A. 在农村有农家院建筑的附近寻找荒山荒地，可以进行开垦。
2.B. 寻找价格较低的林地，最好附近通水通电通网通路。朝向向阳，附近有水。
租赁农家院，同时考虑到林地的距离在10-20分钟之内。
向土地所有者了解相关护林建筑手续和林地是否可以70%达标的情况下挖池塘，种菜种粮食。

10. 何正翀：土地利用的相关知识和一点参考建议

此章节内容来自农耕群友何正翀分享，可以供参考。其word版本可以从百度云盘下载： https://pan.baidu.com/s/1U35achXHqTMQSL7xo77tjg

为了方便大家租用土地开展有机或生态农业生产，不碰触国家土地管理的政策红线，以免遭受不必要的经济损失和意外打击，现整理一点相关知识供诸位参考。

1、租用土地前应查清欲租用土地的权属状况，一定不要租用有纠纷的土地！最好直接向土地权属拥有者租用。农民的承包土地是有《中华人民共和国农村土地承包经营权证》的，权证里有土地的承包人及其家庭成员姓名、承包地块面积、地块位置及形状示意图、承包年限等详细信息。但果园不一定有承包经营权证。其他未承包的农村集体土地的权属（集体土地所有权）状况可向自然资源局（原国土资源局）查询，农村集体土地所有权有《中华人民共和国农村集体土地所有证》或《中华人民共和国不动产权证书》，证书附有宗地图。国有农用地也可以租用。

2、租用土地前应查清欲租用土地的利用现状和规划类型（详见附表）。国家对土地利用有严格的管理，不能违反，否则会惹来麻烦。大致来说，农用地（包括耕地、用地、林地等）均不能建设除符合规定的设施农用地外的任何建筑物、构筑物、硬底化的道路；耕地（包括农保区和一般耕地）上不能连片植树（可在机耕路、田间道路两旁栽植）；近年政府对耕地撂荒管理越来越严，因此长草养地时最好种上一些农作物或绿肥类作物、饲料类作物；园地上可以种植耕地上的各种农作物（如蔬菜、玉米等）。

土地利用现状和规划可到自然资源局查询。现行的土地利用总体规划有效期到2020年末。

3、在进行各种非农作物种植的设施建设（如进行设施农用地建设）前，应到主管部门（自然资源局和农业农村局）咨询和报批。

4、对于耕地，还应遵守农业主管部门划定的粮食生产功能区和重要农产品生产保护区（简称“两区”划定）的规定：即位于粮食生产功能区范围内的耕地，只能种植所在地规定种植的粮食作物；位于重要农产品生产保护区范围内的耕地，只能种植所在地规定种植的经济作物。（各地规定的粮食作物和经济作物不同，可到农业农村局即原农业局查询）

5、建议把日后国家若征用租用土地，补偿款如何分配的条款写入土地租赁合同。

6、对于国家现行的政策法规，我们只能遵守，不要太多纠结（如是否符合生物多样性、是否符合生态农业要求、是否满足生产要求等）。